I prezzi delle case scendono o salgono?

Se avete anche voi una casa e magari anche un bel mutuo che assorbe buona parte dei vostri risparmi, vi chiederete ogni tanto se davvero avete fatto un buon affare.

Il valore delle case sale o scende?

Quante volte ce lo siamo chiesti e quante volte ne abbiamo discusso con amici e parenti?

Me lo chiedo spesso anche io e ho deciso di capirne di più. Per questo mi sono letto il Rapporto sulla stabilità finanziaria che la Banca d’Italia pubblica ogni sei mesi. Il rapporto ha una piccola ma succosa sezione dedicata all’andamento del mercato immobiliare che perfino un avvocato capisce. Vediamo cosa dice l’ultimo rapporto, quello pubblicato in questi giorni e disponibile qui.

La Banca d’Italia comincia segnalando che in quasi tutti i paesi europei i prezzi delle abitazioni salgono. Ci sono addirittura alcuni paesi nei quali i governi hanno dovuto adottare misure prudenziali per evitare bolle speculative.

Bene, mi dico. Anche da noi i governi hanno adottato misure di calmieramento dei prezzi, fatte di costose ICI, IMU e TASI. Segno che i prezzi erano troppo alti.

E invece no. Scopro leggendo il rapporto che da noi il mercato immobiliare segna prezzi costantemente in discesa almeno dal 2008. Sentite cosa dice esattamente Banca d’Italia:

Nel nostro paese invece il ciclo immobiliare stenta a rafforzarsi. Nonostante il recupero delle compravendite, i prezzi hanno continuato a ridursi su base annua …, in misura moderata, anche [nel comparto] delle abitazioni, nel quale è ancora ampio lo stock di case invendute.

Traducendo dal linguaggio un po’ aulico tipico di questi documenti, se tutte le case sul mercato dovessero essere vendute con tempistiche fisiologiche (diciamo sei mesi), i prezzi sarebbero ancora più bassi, invece di “ridursi in misura moderata“.

Evidentemente chi deve vendere tiene duro, se può, in attesa di tempi migliori. In questo modo non si fanno prezzi e le statistiche non ne rilevano la discesa.

Insomma, i prezzi dal 2008 sono scesi ancora di più di quel che dicono le statistiche. Mica bello per chi ha bisogno di vendere casa.

Di quanto sono scesi i prezzi delle abitazioni almeno per quanto si può sapere dai dati ufficiali?

Banca d’Italia pubblica un grafico interessante e comprensibile anche a chi non ha un nobel in economia che riporto qui di seguito.

Il grafico mette a confronto tre dati:

  • la linea rossa indica i prezzi nominali ovvero quelli indicati negli atti di compravendita;
  • la linea verde mostra i prezzi reali che sono pari ai prezzi nominali meno l’inflazione;
  • la linea blu segnala il numero delle compravendite.

Per leggere la tabella occorre guardare la linea del tempo sulla riga in basso che parte dal 1 gennaio 2007 ed arriva al 30 giugno 2018 e confrontarla con la scala di sinistra per la linea blu delle compravendite, la scala di destra per le linee rossa e verde dei prezzi.

Il valore sulle scale di destra e sinistra prende a base 100 la situazione del 2015: se guardate bene vedete che a metà 2015 le tre linee si intersecano sul valore di 100 delle due scale. In questo modo è facile confrontare l’andamento dei prezzi e delle compravendite prima e dopo il 2015.

Guardate come si muovono le linee. Cominciate dal 2007, prima dell’inizio della grande crisi. Passate al 2012, nel pieno della crisi e delle misure fiscali adottate da Monti. Finite con il 2018.

L’indice del numero delle compravendite (linea blu) era a 190 nel 2007, era sceso a 90 nel 2012, è risalito a 130 nel 2018.

Il dato va letto in combinazione con quello dei prezzi. Prezzi reali e prezzi nominali sono divergenti nel 2007 e tendono a convergere nel 2012, per restare pressoché allineati da lì in avanti.

Segno che fra il 2007 e il 2012 abbiamo eroso tutta l’inflazione indotta dalla crescita del periodo precedente e abbiamo innescato una spirale deflattiva, con prezzi reali e nominali costantemente decrescenti.

Osserviamo il valore dell’indice dei prezzi: era 130 nel 2007, è sceso a 100 nel 2015 è da lì non si è più mosso fino ad oggi.

Il dato interessante che vi segnalavo prima è che fra il 2012 e i 2015 il numero delle compravendite è crollato, mente quello dei prezzi è morbidamente disceso.

Segno che i prezzi riportati in quel periodo dalle linee rosse e verdi erano in realtà più alti di quelli effettivi, perché i proprietari non vendevano piuttosto che realizzare minusvalenze. La pazienza dei proprietari in altre parole ha fatto da ammortizzatore alla discesa dei prezzi.

Il numero delle compravendite riprende ad aumentare a partire dal 2015 e in contemporanea i prezzi si stabilizzano intorno a quota 100, con una piccola correzione al ribasso dovuta probabilmente più alla deflazione generale che ad una vera e propria recessione.

Questo ci dice che i prezzi rilevati dalle statistiche sono più reali di quelli di tre anni fa.

Quali conclusioni trarre da questa analisi della Banca d’Italia?

Primo. I prezzi attuali delle nostre case sono mediamente fra il 30 ed il 40 per cento inferiori rispetto a quelli del 2007. Sia ben chiaro, si tratta di un dato medio, ci sono località dove i prezzi non sono mai scesi e località dove sono scesi di più. Ma questo dato dà una idea della perdita di ricchezza della voce più importante del patrimonio degli italiani. Il 30/40 per cento in dieci anni è un salasso che solo un tessuto sociale patrimonialmente sano poteva sopportare.

Secondo. La ripresa delle compravendite indica che i prezzi attuali sono reali e non teorici come quelli del 2012.

Terzo, la curva dei prezzi sembra aver fermato la fase discendente. Se non ci sono fattori esterni o cigni neri da qui in avanti i prezzi non dovrebbero calare ancora.

Cosa aspettarsi per il futuro?

Lasciamolo dire alla Banca d’Italia: “Secondo le nostre stime la dinamica dei prezzi delle case, pur divenendo positiva, rimarrebbe debole nel 2019“.

Come dire che di aumento delle quotazioni nel 2019 non se ne parla. Ma almeno i prezzi non dovrebbero più scendere dopo la perdita del 30/40 per cento dal 2008. IMU, ICI e TASI permettendo.

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