Quante volte avete scritto nei contratti, soprattutto nei preliminari immobiliari, “Tizio promette di comprare per sé o per persona da nominare al momento del rogito“?
Un sacco di volte vero? Anche io. Peccato che sia fiscalmente rischioso.
Secondo l’Agenzia delle entrate, la riserva di nomina del terzo compratore deve essere fatta entro una data certa. L’indicazione “al momento del rogito” non è sufficiente ad individuare una data certa, secondo un complesso ragionamento che vi risparmio. Ma che se proprio ci tenete, potete leggervi nelle risoluzioni 400649/1986 e 212/E/2009.
Risultato, con la nomina fatta a data incerta, o peggio tardiva, l’Agenzia considera perfezionato sia il primo che il secondo preliminare e pretende dai contraenti di entrambi le imposte di registro proporzionali, nonché le ipotecarie e catastali. Come se l’immobile fosse stato venduto due volte, insomma.
Pazzesco vero? Eppure è così.
Per fermare questo andazzo è dovuta intervenire addirittura la Cassazione con una sentenza dell’anno scorso che ho scovato per caso.
Cosa dice la Suprema? Non dice che l’Agenzia ha sbarellato, come mi si sarei aspettato (sia mai che la Corte dia torto all’Agenzia). Dice che la nomina fatta a data incerta o tardiva determina sì la stipula di due contratti: quello originario e quello che viene stipulato fra le nuove parti per effetto della nomina. Ma siccome sono entrambi contratti preliminari, si applica l’imposta due volte, ma solo quella fissa e non quella proporzionale. Quest’ultima resta dovuta dalle nuove parti al momento del rogito.
Tutto a posto allora? Allarme rientrato? Mica tanto.
Prima di tutto la sezione tributaria ci ha abituati a giravolte repentine, quindi non mi fiderei troppo di questa prima, e per ora unica, sentenza (a proposito, è la 3176/2018).
In secondo luogo, dubito che l’Agenzia si adegui spontaneamente a questa isolata pronuncia, proseguirà i suoi accertamenti fino a quando non si consoliderà una giurisprudenza univoca.
Infine, ammesso pure che l’Agenzia si adegui alla decisione della Cassazione, come la mettiamo con la quietanza della caparra che sconta la proporzionale dello 0,5%? Se si sono formati due contratti preliminari speculari, come dice la Cassazione, ai contraenti del secondo l’Agenzia chiederà di sicuro anche l’imposta sulla quietanza. Con la conseguenza che alla fine anche questa imposta si paga due volte. Su una caparra di 100 mila euro, sono 5 mila euro regalati al fisco.
Conclusione? Voi fate come volete, ma io non uso più la formula “al momento del rogito” nella clausola per nominare un terzo. Metto una data certa, la più prossima possibile al rogito e costringo le parti a rispettare quella data, mandando la dichiarazione di nomina alla registrazione per essere certo che venga applicata l’imposta fissa.
Se era stata pagata una quietanza, la faccio restituire con un bel bonifico e adeguata causale, così da averne traccia in caso di successive contestazioni, senza bisogno di quietanze.
Se per qualche motivo le parti non rispettano la data di nomina, lascio scadere il primo preliminare e ne faccio stipulare un secondo al quale interviene il primo promissario acquirente che rinuncia ad ogni pretesa sull’immobile. La caparra viene restituita via bonifico con causale.
In ogni caso, non faccio più stipulare nomine a data incerta o addirittura al rogito. Comunque vadano le cose, discuterò di imposte fisse o proporzionali su quietanze, ma non sul trasferimento.
Se tutto questo per qualche motivo non è possibile, spiego bene ai clienti per iscritto i rischi che corrono: verba volant … con tutto quel che ne consegue.